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全国85%的家庭没有购买住宅的能力
浏览4700次  更新时间:2013-10-25
 社科院发布的2010年《经济蓝皮书》中指出,85%的家庭没有购买住宅的能力。

  据统计,全国70个大中城市的房价已连续9个月呈环比上涨的趋势,在一些重点城市,房价收入比已超过了20年,房产租售比在1:500左右。投资自住比已超过50%,房价涨幅与GDP之比,已超过5倍。

  近年来,我国的房价一直在涨,其上涨幅度远远超过GDP的增幅,一平米的房价从几千元到几万元,更高则十几万元。房价涨带动房租涨,几平米房租可抵一个人的工资,一个人的奋斗不若几平米的房子更有价值。目前的房价已远远超出我国大多数居民的承受能力,偏离了我国国情,严重地影响了整个国民幸福指数的提高与社会和谐,不符合大多数人民的心愿,这是目前我国存在的最大的不公,也成为日趋严重的社会问题。

  目前,房价一路走高,固然与目前我国处于城镇化时期,城市住房需求扩张、住房供不应求、房价上涨的市场性原因有关。但是更主要的根源在于土地两元管理体制及相关的税收制度不合理。这种体制的主要缺陷在于:

  一是土地和房子捆绑式销售,房价中包含了地价。土地买卖,使得经常性的土地建筑使用税就难以征收和推行。土地买卖和经常性无税用地,增大了城市旧房的拆迁阻力,导致了房屋拆迁的高补偿。这种体制使土地出让期、房屋使用期都成为没有多大约束力的条文,旧城改造,城市旧房拆迁,不论土地出让期是否到期,也不论房屋折旧后的残值多大,都将予以巨额补偿,开发商高进高出,直接导致了新开发楼盘的高房价。同时土地和房子捆绑式销售,这样模糊了房价成本,增加了房价的监管难度,为房价非正常上涨提供了体制遮掩。这些是房价飚涨的体制性原因。

  二是土地买卖和经常性无税用地,诱导了以赢利为目的的倒房和多房等行为。形成了以购房卖房赚取巨额利润的倒房族和以房租为生的食房族。

  三是拆迁高补偿直接带高了裸地价格。导致了城缘农村土地农转非的巨大利润空间。土地两元所有,建设用地管理不统一,留下了倒卖土地的体制漏洞。巨额的利润诱导了上级政府高压强征、社会商贿侵润和村民蛮建占用城缘农村土地,形成了个人、村委会、开发商、机关单位、企业和各级地方政府以谋利为目标的土地买卖大军。打开了农村土地流失的缺口,形成了城缘农村土地农转非洪流。大片农村土地被蚕食。不少土地占而不用,围地囤地,造成土地资源浪费。农村建设低门槛,促使城缘农村农民圈大院,私建乱建,大片土地低门槛进入建筑领域,而随着城域的扩大,又以高价拆迁,城市拆迁演绎着一夜暴富的神话。社会商业侵润和政府强征联手,城缘大片土地被围补囤,其中有些改变了土地的用途,或待机而售,用于商品楼开发,低进高售,赚取巨额的土地利润。

  四是房价逐渐走高,超过了房屋收入比正常值,更多的人买不起房子。占人口大多数的中低收入者,工资增长赶不上房价的增长,为了买房住掏空了几代人积蓄,背上巨额贷款的包袱,借贷购房、挣钱还贷,一辈子成为房奴;而更多人望楼兴叹,租房渡日,仍是房奴。

  五是高利润诱发高腐败,由此引发房地产规划、审批、办证等一系列环节的腐败丛生,城缘农地成为土地倒卖的重点,村委会、土地、城建成为腐败的高发单位。相关人员和各级领导干部成为腐败的高发人群。

  六是严重地导致了社会的收入不公,一些人倒卖有限的公共土地资源而发房地产横财,一些人借倒地倒房暴富,一些人则过着无忧的食房租生活,更有一些人握有房地产管理公权,通过权力寻租,以权谋私,中饱私囊。使得房地产领域成为腐败的高发领域。而更多的人则为了安居之地而拚命奔波,沦为少数人驱使的房奴一族。现行的房地产体制制度成为贫富不均的拉伸器和催化剂。这有违于社会主义的制度本质。

  八是目前房地产成为资金吞吐最大最多的行业,导致了国民经济运行严重依赖及房地产对经济基础具有举足轻重作用的房地产型财政、房地产型金融和房地产型经济。导致了地方政府对卖地严重依赖的土地财政。

  九是这使得经济运行资金流动紊乱,消费流强和供给流强的失调,资金更多地流向房地产领域,社会资金由农村流入城市、由农业流入建筑业、由消费领域流入建筑生产领域。建筑业繁荣的同时是农业、农村的不景气和衣食消费的不振。这样的资金流向,这严重地影响了经济的正常发展,影响着日常消费和农业、农村的发展,不利于经济的全面、协调和可持续发展。这样的畸形经济掩盖着经济危机,将给经济运行带来巨大的负面影响。也影响着国民幸福指数的提高与社会的和谐发展。

  土地是有限的稀缺公共资源,土地和房子的捆绑式销售,卖的不仅是依地而建的房子,同时也卖掉了公共土地资源。这种土地两元所有制和税收制度,不利于城乡土地统一规划和合理利用。这样的体制制度成为贫富县志不均的催化剂和拉伸器。

  住是人的基本需求,是人的最基本生存权利。以人为本,从改革体制着手,要建立中国特色的住房体制,让广大人民住得上房,住得起房,住的好房。出路在于建立统一的土地国家所有制,实行房地分离,土地作为有限的公共资源产品,由国家供给,变土地出让、划拨为土地供给,变一次性买卖为经常性税收。国家供应建筑土地,制定和实施城乡建设规划,居民集体建房、开发商盖房售房、百姓买房住房。房屋自由买卖,土地国家供给,经常收取土地使用税的住房体制。这是解决高房价釜底抽薪的办法。

  土地税,可分为土地占用税和土地经营税两类。以营利为目的使用土地收取土地经营税,工业、农业、交通、商业,通讯、能源、服务业和房屋出租等。不以营利而使用土地的收取土地占用税。这样可依据土地上房屋等建筑物质经济功能,进行住宅、经营分类分级计征,建立科学合理土地税系。通过土地经营税,将因土地资源赢利部分,也即土地的级差地租收归国有,通过土地占用税提高国人占地节地意识,抑制炒房、倒房、囤房等现象。这是解决高房价及种种房地产怪现象的治本之策。这样:

  一是经常性土地税取代一次性的土地出让金。地价从房价中剥离出来,房屋价格理性回归其正常的成本加利润。房屋和土地分离,房屋成本不再包含土地成本,房屋成本大大降低。使更多的消费者买的起房子。经常性的土地占用税取代土地出让金,可减小购房者的前期投入,均衡购房者的住房消费支出,提高幸福指数。

  二是地价从房价剥离出来,房屋造价成本更清晰,对房屋造价成本易于进行有效监督,限制开发商的暴利。

  三是由于土地价格不再记入房屋成本,所以房屋拆迁补偿就是房屋折旧后的残值,拆迁成本大大降低。加之,经常性的土地税征收,减小了城镇改造拆迁阻力,有利于拆迁和城市规划的顺利实施。

  四是经常性税收,国家掌控土地资源税收,可增加国家经常性财政收入,有更多的资金用于公共财政支出。一次性土地买卖变为经常性税收,土地买卖资金这块蛋糕,由多人分吃,统一为经常性国家税收。可有效遏制房地产领域的腐败现象。

  五是经常性的房屋土地占用税,不仅提高了消费者的土地占用意识,而且促进了房屋的合理利用,从制度上遏制囤房、多房、炒房等行为。

  六是消除社会资金房地产行业隆起和城市空间隆起,使社会消费流强和供给流强协调,解决经济发展对房地产的过分依赖,解决地方土地财政和由房地产经济所左右的国家房地产型财政、房地产型金融和房地产型经济。有利于国民经济的全面、协调和可持续发展。

  七是解决由于土地体制和制度造成的贫富不均拉大问题,促进社会的和谐发展。

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